“三道紅線”與房企債務風險化解:趨勢與建議

2022年房(fang)地(di)產三條(tiao)紅線指的是什么三條(tiao)“紅線”是調控(kong)調控(kong)對房(fang)地(di)產企(qi)業融資(zi)更(geng)為明確的指標。扣除預(yu)提款項時，其資(zi)產負債率不(bu)得超過70%。凈負債率不(bu)得超過100%。負債比率不(bu)能低于1倍。

房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)三道紅線(xian)指：房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)(gong)司(si)剔除預收(shou)賬款的(de)資產(chan)(chan)(chan)負債(zhai)率(lv)不(bu)得大于70%；房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)(gong)司(si)的(de)凈負債(zhai)率(lv)得大于100%； 房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)(gong)司(si)的(de)短(duan)債(zhai)比(bi)不(bu)得小于1倍。這就是房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)(gong)司(si)的(de)三道紅線(xian)。

紅(hong)線(xian)二指標：凈(jing)負(fu)債率(lv)=(有息(xi)負(fu)債-貨幣(bi)資金)/合并權益。紅(hong)線(xian)三指標：短債比=貨幣(bi)資金/短期(qi)有息(xi)債務。房地(di)產(chan)三道(dao)紅(hong)線(xian)的(de)目標是(shi)什么防范(fan)房企融資危機，控制金融系(xi)統(tong)風險。

標(biao)普信評(ping)跟蹤的(de)87家(jia)樣本房企中，同時觸碰三(san)條紅(hong)線的(de)房企占(zhan)了21%，完(wan)全沒有碰線的(de)企業僅占(zhan)16%。 “三(san)道紅(hong)線”政策高壓之(zhi)下，赴港上(shang)市成為(wei)中小房企的(de)“救(jiu)命稻草”。不過，從進(jin)程(cheng)來看，中小房企今年的(de)上(shang)市之(zhi)路并不“平坦”。

融資規模下降(jiang)背后是(shi)不斷收緊的政(zheng)策環(huan)境。去(qu)年8月20日，監管機構首次提出(chu)“三道紅(hong)線”政(zheng)策，今年初，央(yang)行(xing)、住建部再次舉(ju)行(xing)座談會，“三道紅(hong)線”的試點(dian)房(fang)企有望進一(yi)步(bu)擴圍(wei)。

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房產三道紅線是哪三道

三條紅線(xian)主要(yao)是(shi)為了(le)剔除(chu)資(zi)本金因素，基建(jian)投(tou)(tou)資(zi)中包含預(yu)算內資(zi)金，地產投(tou)(tou)資(zi)中包括公司自有資(zi)金和預(yu)收(shou)款。

房地產三條紅線是(shi)為了(le)限制房地產行(xing)業風險的一條政策。若未(wei)達標，監管層將要求金融(rong)機構(gou)對相應(ying)房企的全(quan)口徑債務進(jin)行(xing)限制。

房(fang)地產(chan)三(san)條(tiao)紅線是為了限制(zhi)房(fang)地產(chan)行業風險的一條(tiao)政策(ce)，若未達標，監管層將要(yao)求金融機構(gou)對相應房(fang)企的全口徑債務進行限制(zhi)。

房地(di)產企(qi)業(ye)三(san)條紅線內容如下：剔除預(yu)收(shou)款(kuan)后的資產負債率不(bu)超(chao)過百分之七(qi)十(shi)。凈負債率不(bu)超(chao)過百分之百。短債比(bi)不(bu)小(xiao)于一。

紅(hong)線(xian)(xian)一(yi)：剔除預收款的資(zi)產負債(zhai)率不得大(da)于(yu)70%；紅(hong)線(xian)(xian)二：凈負債(zhai)率不得大(da)于(yu)100%；紅(hong)線(xian)(xian)三：短(duan)債(zhai)比不得小于(yu)1倍。

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“三線四檔”頒布一年 房地產行業哪些變化值得一看

嚴格執行“三線四檔”和房(fang)地(di)產(chan)貸款集中度要(yao)求，防止銀行保(bao)險(xian)資金繞道違規流入(ru)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場。深入(ru)整治保(bao)險(xian)市(shi)場亂象。依法規范互聯網平臺金融業(ye)務。研究(jiu)遏制非法金融活動的長效機制，推動防范和處(chu)置(zhi)條(tiao)例落地(di)實施。

2020年下半年以(yi)來(lai)出臺的“三(san)線四檔”和(he)房地(di)產(chan)貸款集中度管理等(deng)房地(di)產(chan)融資從緊(jin)政策效果顯現(xian)，華夏幸福(fu)、恒大(da)等(deng)頭部房企(qi)出現(xian)債務違(wei)約，對房地(di)產(chan)市場形成較大(da)擾動。

2014年后，我國邁過(guo)房地產供(gong)需平衡點，雖然區域性(xing)、結構性(xing)的需求仍然旺盛，但樓市(shi)全面大漲的基礎(chu)已經不存(cun)在。

“三(san)線(xian)四(si)檔(dang)”房地產企業(ye)(ye)融資管(guan)理規(gui)則是衡量企業(ye)(ye)金融風(feng)險(xian)的具體指(zhi)標(biao)，當前(qian)“三(san)條紅線(xian)”均踩的高風(feng)險(xian)“紅檔(dang)”企業(ye)(ye)是少數，處于“綠檔(dang)”不(bu)踩線(xian)的企業(ye)(ye)仍(reng)是大多數。個別(bie)房企出現的經營困難對(dui)于整個行業(ye)(ye)發展的影響(xiang)還(huan)需(xu)要觀察。

因為全盤吃掉恒大的(de)房地產商不存在(zai)，所(suo)以就把各(ge)個地方的(de)恒大在(zai)建項(xiang)目分開處置。總之力保交樓(lou)，不讓百(bai)姓的(de)錢打水(shui)漂(piao)。

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房地產三條紅線是什么時候出臺的

房地(di)產(chan)(chan)三條紅(hong)線是為了(le)限(xian)制(zhi)房地(di)產(chan)(chan)行業風險(xian)的一(yi)條政策，若(ruo)未(wei)達(da)標，監管層將要(yao)求金(jin)融機構對相應房企(qi)的全口徑債務進行限(xian)制(zhi)。

負債年增(zeng)速不得超過15%。這(zhe)是監(jian)管部(bu)門第(di)一次(ci)明確了(le)房企(qi)舉債的(de)標(biao)準。以往收緊房企(qi)融資，都是模糊化(hua)的(de)，也是有漏洞可鉆的(de)；但是有了(le)這(zhe)三道明確的(de)紅(hong)線標(biao)準，漏洞幾乎被徹底堵上。

除少數經(jing)營較(jiao)為穩(wen)健(jian)的房企(qi)“三道紅(hong)線(xian)”均為未觸(chu)及以外，大部(bu)分房企(qi)觸(chu)及一(yi)道或兩道紅(hong)線(xian)，部(bu)分高房企(qi)觸(chu)及三道紅(hong)線(xian)，被(bei)劃分為紅(hong)檔，需(xu)要(yao)被(bei)迫進(jin)行(xing)較(jiao)大幅度債務結構和(he)規模調(diao)整。

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三道紅線政策出臺時間

自(zi)去年(nian)8月，“三(san)道(dao)紅線”監管新規公布以(yi)來，一直是行業熱議(yi)的話(hua)題。“2021年(nian)1月1日開始(shi)執行，力爭3年(nian)內全行業達標”的計劃(hua)，讓房企在2020年(nian)的年(nian)報業績(ji)分析中，大都將(jiang)筆墨著眼于降負債、調結構(gou)、增加流。

據(ju)這位分析師(shi)估算，在房地產整體開發資金(jin)中，壓降貸(dai)款額度占比(bi)不(bu)到10%，影響有限。房企的(de)融資壓力主要來自“三道紅線“政策。過去(qu)半(ban)年間，該(gai)政策影響已經(jing)顯現。

2021年，央行、銀(yin)保監會(hui)等機構針對房企(qi)提出(chu)三(san)道紅線政策，開始在全國實(shi)施。三(san)道紅線即剔除預收款項后資產負(fu)(fu)債率不超(chao)過(guo)70%、凈負(fu)(fu)債率不超(chao)過(guo)100%、短債比大(da)于1。

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